NOTIONS : Droit au bail – fonds de commerce – pas de porte

Transactions de commerces : le point sur les différentes notions et les termes en usage.

Le pas de porte

Clause impérativement spécifiée au bail, le pas de porte est un « droit d’entrée » payée par le locataire entrant au propriétaire des locaux loués, lors de la conclusion du bail.

Le droit au bail

Le droit au bail est réglé par le nouveau locataire au locataire sortant, lors de l’entrée dans les lieux, pour la reprise d’un bail existant. C’est la contrepartie du droit à bénéficier d’un bail en cours aux mêmes conditions et jusqu’à son terme. C’est une clause du contrat de cession de bail.
Pas de porte et droit au bail ne peuvent donc être réclamés simultanément au locataire entrant.

Le fonds de commerce

Le fonds de commerce comprend la totalité des éléments constitutifs de l’activité commerciale : biens corporels et incorporels. Son estimation est complexe et requiert les conseils d’un professionnel expérimenté, immobilier et juridique.

Le rachat d’un droit au bail

Cession de droit au bail : estimation et négociation

Théoriquement, le locataire sortant peut fixer librement la somme demandée pour la cession du droit au bail. En tout état de cause, la valeur du droit au bail varie selon qu’il est cédé avec ou indépendamment du fonds.

Certains critères permettent d’évaluer la valeur du droit au bail d’un local

  • emplacement du point de vente,
  • configuration et agencement des locaux,
  • possibilités d’agrandissement ou d’extension,
  • conditions du bail (le renouvellement récent augmente la valeur du droit au bail),
  • valeur locative des locaux,
  • etc.

Dans tous les cas, la valeur du droit au bail n’est pas liée au chiffre d’affaires ou au bénéfice du commerce considéré.

Une connaissance approfondie du marché et des zones géographiques nous permet d’évaluer les biens par comparaison : nous vous conseillons et vous proposons les biens les plus conformes à votre projet.

La cession de fonds de commerce

Cession de fonds de commerce : la complexité du diagnostic

La reprise d’un fonds de commerce dans sa totalité peut être un levier extrêmement porteur pour le démarrage d’une activité.

Des éléments constituant le fonds, la clientèle créée et fidélisée, l’enseigne (ou nom commercial) ainsi que la notoriété, sont souvent les plus importants. Par ailleurs les éléments corporels (matériel ou stocks…) et l’aménagement des locaux pèsent également dans la balance et peuvent constituer un réel avantage pour le lancement.

  • L’emplacement : il est primordial. Accès, stationnement, transports en commun, environnement d’habitation ou de fréquentation,
  • Les chiffres : le chiffre d’affaire global est important, mais bien plus encore la marge réalisée, et donc la rentabilité de l’affaire. Un examen minutieux et approfondi de ces chiffres permet de déceler certains points comme l’évolution de l’affaire, sa saisonnalité, la réalité de la notoriété, les variations de fréquentation d’un quartier …,
  • Le bail associé au fonds de commerce : activité du fonds, clause de révision du loyer, condition de renouvellement… Ces clauses de bail sont à examiner à la loupe car le bail (voir plus haut le droit au bail) est l’un des éléments les plus important du fonds, et souvent celui-là même qui lui donne sa valeur [voir notre page spécifique sur les baux des locaux commerciaux]

Enfin, de nombreux autres éléments (évaluation du personnel en place, équipements et aménagements réalisés ou à prévoir, licences…) peuvent être déterminants pour une activité ciblée.

Pour la cession (ou l’achat) d’un fonds de commerce, Parallel vous guide dans votre recherche : évaluation pour l’acheteur ou valorisation pour le vendeur. La connaissance précise et actualisée de la région et des segments de marché, est primordiale pour vous assister et vous aider à faire le bon choix.