La location d’un local commercial ou d’un commerce

C’est la recherche d’un local à vocation d’activité commerciale

En préalable, un rappel de la notion de fonds de commerce est important, afin d’en distinguer les éléments constitutifs.

Le fonds de commerce est une notion juridique permettant de désigner l’ensemble des éléments, corporels et incorporels, permettant de faire fonctionner une activité de services et de vente à une clientèle. L’estimation de l’ensemble de ces éléments permet de valoriser l’entreprise.

Ainsi, les murs dans lesquels s’exercent l’activité du fonds de commerce ne sont pas forcément constitutifs du fonds. Leur jouissance, par contre, peut être un gros facteur de négociation. Ainsi, « droit au bail » peut être demandé par le locataire en place pour prendre la suite d’une location du local [en savoir plus sur le droit au bail et la cession de fonds de commerce]

La location d’un commerce, ou d’un local commercial n’implique donc pas que l’on soit en recherche d’un fonds de commerce dans sa globalité. Il s’agit le plus souvent de la recherche d’un lieu, boutique, emplacement physique, que l’on occupera pour son activité commerciale.

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Location de locaux commerciaux : les differents baux

Le bail commercial, le bail professionnel, le bail mixte, le bail dérogatoire

Dans la démarche de la recherche d’une location de commerce, Il est important de distinguer les différents types de contrats et de baux, et d’opter pour celui qui sera le plus adapté à votre cas. Les conditions du bail sont, selon les cas, liées aux murs ou à l’activité de ses occupants. C’est une étape importante, et un conseil avisé de professionnel est primordial.

De façon générale, le bail commercial s’adresse aux commerçants et aux artisans, le bail professionnel aux indépendants et professions libérales, le bail mixte permet de réunir dans un même lieu habitation et activité professionnelle.

Le bail commercial

Le bail commercial est le type de contrat le plus adapté pour les commerçants et les artisans. Le locataire est parfaitement protégé par de nombreux points :
Loyer du bail commercial : il est plafonné et ne peut être augmenté périodiquement que tous les ans ou tous les trois ans, selon un indice de référence précisé au contrat.
Durée du bail commercial : 9 ans minimum. C’est un facteur important de stabilité, pour assurer la fidélisation de la clientèle. Le locataire garde, malgré tout, la possibilité de le résilier à l’expiration d’une période de 3 ans, et tous les 3 ans (c’est le « bail 3-6-9 »).
Renouvellement du bail commercial : assuré par un droit de renouvellement, il est simplifié par une demande du locataire, 6 mois avant son expiration. En cas de non-reconduction, le propriétaire-bailleur est tenu de verser au locataire une indemnité d’éviction.
Le bail commercial peut également concerner des entreprises industrielles, ou même libérales.

Le bail professionnel

Largement calqué sur le bail à usage d’habitation (loyer et révision, dépôt de garantie), le bail professionnel concerne principalement les professions libérales.
Durée et condition du bail professionnel : 6 ans minimum, reconduit tacitement à son terme. Le local doit être exclusivement réservé à l’exercice de la profession du locataire. Sans droit automatique au renouvellement, il peut être dénoncé, avec un préavis de 6 mois, sans recours, par l’une ou l’autre des parties.

Le bail mixte

Le bail mixte porte sur un local destiné à la fois à l’habitation et à l’exercice d’une profession libérale.
Durée du bail mixte : 3 ans pour une personne physique ; 6 ans pour une personne morale.
De fonctionnement relativement proche du bail professionnel, c’est lors de son renouvellement que le bail mixte va être plus ou moins favorable aux différentes parties. Si le locataire peut prouver d’une occupation en résidence principale du local loué, il pourra prétendre au droit au renouvellement du contrat prévu en faveur des locataires occupant au moins en partie les lieux à usage d’habitation.

Le bail dérogatoire

A condition qu’il ne dépasse pas 3 ans, le bail dérogatoire sera conclu pour une durée fixée d’un commun accord écrit entre le bailleur et le locataire. Plus souple que le bail commercial, il présente des avantages certains pour les deux parties.
Durée du bail dérogatoire : fixée librement entre les parties et dûment mentionné aux clauses du contrat, elle n’a pas de durée minimale. A noter toutefois que le bail dérogatoire n’est pas applicable aux locations saisonnières.
Renouvellement du bail dérogatoire : il est envisageable, mais en cas de dépassement d’une durée totale de 3 ans, le bail deviendra soumis au régime du bail commercial classique.
Résiliation du bail dérogatoire : elle ne peut intervenir en cours de bail, le preneur ayant l’obligation de respecter le terme prévu au contrat.
Le bail dérogatoire peut représenter de vrais atouts, pour les deux parties. En réduisant de manière significative la durée globale du contrat, le propriétaire ne s’engage pas sur un terme long ; il est par ailleurs dispensé du versement d’indemnité d’éviction en cas de non renouvellement. Le locataire de son côté bénéficie d’une vraie souplesse pour un début d’activité, ou en cas d’incertitude sur une évolution rapide en terme de locaux (effectifs, type d’activité)

La convention d’occupation précaire

Parfois confondue avec le bail dérogatoire, la convention d’occupation précaire ne relève pas de dispositions légales. Elle se caractérise par la possibilité du propriétaire de faire cesser l’occupation à tout moment. Il ne s’agit donc pas d’un bail, et à ce titre, le bénéficiaire d’une convention d’occupation précaire n’est pas considéré comme un locataire, mais simplement un occupant, payant une redevance et non un loyer.

Vous hésitez sur le type de bail ? N’hésitez pas à nous consulter afin d’être certain d’opter pour un contrat équilibré, et favorable.