GLOSSAIRE – IMMOBILIER DE COMMERCE

Les contrats de location

Bail, baux

Le bail est un contrat entre deux parties, par lequel le propriétaire du lieu (bailleur) s’engage à assurer au preneur (locataire) la jouissance des lieux aux fins définies et affectées au lieu.
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Bail commercial, baux commerciaux

Le bail commercial concerne obligatoirement un local dans lequel un fonds y est exploité par une société immatriculée au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers. Sa durée est de 9 ans, résiliable par période triennale (voir plus bas).
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Bail dérogatoire

Selon les règles du décret de 1953, le bail dérogatoire est conclu pour une durée maximum de 3 ans, non résiliable.
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Bail mixte

Le bail mixte est un contrat de location concernant un bien immobilier d’usage mixte : habitation du locataire et exercice de sa profession.
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Bail notarié

Dans certains cas, le bail notarié est obligatoire : en cas de signature d’un bail de plus de 12 ans ou pour les baux de débit de boissons.

Convention d’occupation précaire (aussi bail précaire)

Le bail précaire n’est pas un bail légal, il est un accord librement consenti et sans durée déterminée d’occupation de lieux en contrepartie d’une redevance. Cette convention peut être mise en place dans le cas d’évènements dont le terme est dépendant d’autres causes (travaux par exemple).
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Bail professionnel

Les baux professionnels relèvent des articles 1708 à 1762 du code civil. Ils concernent les professions libérales, et potentiellement toute profession assujettie aux BNC. Librement libellés, les contraintes du bail professionnel sont essentiellement axées sur la finalité unique d’exercice du lieu loué.
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Bailleur, propriétaire

Dans un contrat de bail, le bailleur est le propriétaire du local qui est mis à disposition au locataire en contrepartie d’un loyer. Le locataire est également désigné sous le terme « preneur » en immobilier d’entreprise

Période triennale

Le bail commercial est également appelé « bail 3-6-9 » : trois périodes triennales à l’issue desquelles le bail peut être résilié

Pas de porte

Le pas de porte est une somme versée au propriétaire-bailleur par le locataire pour pouvoir bénéficier de la signature d’un bail et de la jouissance des lieux. Il s’agit d’une sorte de droit d’entrée, qui peut garantir la stabilité d’un loyer favorable (voir ci-dessous loyer avec droit d’entrée)

Loyer avec droit d’entrée

Le loyer avec droit d’entrée dans les lieux, est inscrit au bail.

DPE Diagnostic Performance Énergétique

Le DPE (diagnostic de performance énergétique) est un document visant à informer les deux parties de la consommation d’énergie du local (chauffage, climatisation éventuelle, production d’eau chaude sanitaire (ECS). C’est l’un des documents du DDT 5dossier de diagnostics techniques).

La cession des commerces

Droit au bail

Le droit au bail est l’un des composants du fonds de commerce. C’est le montant que le locataire est susceptible de revendiquer lors de la cession de son bail à son successeur : une contrepartie économique des avantages obtenus par la reprise du bail existant (loyer et ses conditions fixés par le bail, emplacement, équipement). L’évaluation d’un droit au bail est complexe et nécessite d’apprécier la valeur de l’ensemble des différentes avantages dont va bénéficier un locataire pendant la durée restante du bail en cours.

Cession de bail ou cession de droit au bail

La cession de droit au bail ou la cession de bail est la cession du titre locatif, c’est à dire du contrat de bail.

Le fonds de commerce

Le fonds de commerce est l’ensemble d’éléments corporels (matériel, outillage, marchandises) et incorporels (droit au bail, nom, enseigne) affectés au fonctionnement d’une activité commerciale. Le fonds de commerce est la propriété du locataire et à ce titre, peut être cédé, sans que le propriétaire ne puisse s’y opposer.

Indemnité d’éviction

L’indemnité d’éviction est la somme due par le bailleur au locataire des murs du fonds de commerce, en cas de non renouvellement du bail commercial. C’est la contrepartie, fixée par le juge, au préjudice de dépréciation subi par le locataire, le bail étant un élément constitutif du fonds de commerce.

Murs commerciaux

L’utilisation du terme « murs commerciaux » s’applique uniquement à la construction immobilière qui abrite le commerce. Les murs commerciaux peuvent être cédés libres ou occupés.
[Voir notre page consacrée aux murs commerciaux]

Les types de commerces

Franchise

Le commerce en franchise est un contrat passé entre un franchiseur (l’entreprise propriétaire d’une marque ou d’une enseigne) à un ou plusieurs commerçants indépendants, les franchisés. L’objet du contrat peut être plus ou moins étendu (licence d’exploitation d’enseigne, savoir-faire, approvisionnement, exclusivité territoriale …)

Grandes enseignes

On regroupe sous le terme « Grandes Enseignes » les magasins de distribution centralisée, en opposition aux commerces de détail indépendant. Ces chaînes de magasin aux enseignes identiques fonctionnent sous différents systèmes : succursales multiples, franchises, grandes distributions

Emplacement N°1

L’Emplacement N°1 est emplacement de premier choix, autrement dit, le meilleur de sa catégorie en termes de trafic marchand. Ce trafic peut être piétonnier, automobile ou transport en commun à proximité. Un emplacement N°1 peut donc se situer en hyper-centre aussi bien que dans une galerie marchande.

Location gérance

Sous certaines conditions, le propriétaire du fonds de commerce (et pas obligatoirement des locaux) peut en confier l’exploitation à un gérant, en contrepartie d’une redevance. Cette location-gérance doit être expressément stipulée au bail, et faire l’objet d’un contrat spécifique.