La location de locaux commerciaux peut conduire à établir différents types de contrats ou de baux. Nous vous proposons d’en recenser les principaux.
La location de commerce ou de locaux commerciaux
C’est la recherche d’un local à vocation d’activité commerciale
En préalable, un rappel de la notion de fonds de commerce est important, afin d’en distinguer les éléments constitutifs.
Le fonds de commerce est une notion juridique permettant de désigner l’ensemble des éléments, corporels et incorporels, permettant de faire fonctionner une activité de services et de vente à une clientèle. En conséquence, l’estimation de l’ensemble de ces éléments permet de valoriser l’entreprise.
Ainsi, les murs d’exercice de l’activité commerciale ne sont pas forcément constitutifs du fonds. En revanche, leur jouissance peut être un gros facteur de négociation. Ainsi, le « droit au bail » peut être demandé par le locataire en place pour prendre la suite d’une location du local. [en savoir plus sur le droit au bail et la cession de fonds de commerce]
La location d’un commerce, ou d’un local commercial n’implique donc pas que l’on soit en recherche d’un fonds de commerce dans sa globalité. Il s’agit le plus souvent de la recherche d’un lieu, boutique, emplacement physique, que l’on occupera pour son activité commerciale.
Emplacements N°1, lieux ciblés de passage, Parallel saura vous conseiller sur les commerces, boutiques, et locaux commerciaux à louer à Bordeaux et sur toute la Gironde.
Location de locaux commerciaux : les différents baux
Le bail commercial, le bail professionnel, le bail mixte, le bail dérogatoire
Dans la recherche d’une location de commerce, Il est important de distinguer les différents types de contrats et de baux. Vous pourrez ainsi d’opter pour le plus adapté à votre cas. Les conditions du bail sont, selon les cas, liées aux murs ou à l’activité de ses occupants. C’est une étape importante, et un conseil avisé de professionnel est primordial.
De façon générale, le bail commercial s’adresse aux commerçants et aux artisans. Le « professionnel » aux indépendants et professions libérales. Le « mixte » permet de réunir dans un même lieu habitation et activité professionnelle.
Le bail commercial
Le bail commercial est le type de contrat le plus adapté pour les commerçants et les artisans. Le locataire est parfaitement protégé par de nombreux points :
Loyer du bail commercial : il est plafonné et ne peut être augmenté périodiquement que tous les ans ou tous les trois ans, selon un indice de référence précisé au contrat.
Durée du bail commercial : 9 ans minimum. C’est un facteur important de stabilité, pour assurer la fidélisation de la clientèle. Le locataire garde, malgré tout, la possibilité de le résilier à l’expiration d’une période de 3 ans, et tous les 3 ans (c’est le « bail 3-6-9 »).
Renouvellement du bail commercial : assuré par un droit de renouvellement, il est simplifié par une demande du locataire, 6 mois avant son expiration. En cas de non-reconduction, le propriétaire-bailleur est tenu de verser au locataire une indemnité d’éviction.
Le bail commercial peut également concerner des entreprises industrielles, ou même libérales.
Le bail professionnel
Largement calqué sur le bail à usage d’habitation (loyer et révision, dépôt de garantie), le bail professionnel concerne principalement les professions libérales.
Durée et condition du bail professionnel : 6 ans minimum, reconduit tacitement à son terme. Le local doit être exclusivement réservé à l’exercice de la profession du locataire. Sans droit automatique au renouvellement, il peut être dénoncé, avec un préavis de 6 mois, sans recours, par l’une ou l’autre des parties.
Le bail mixte
Le bail mixte porte sur un local destiné à la fois à l’habitation et à l’exercice d’une profession libérale.
Durée du bail mixte : 3 ans pour une personne physique ; 6 ans pour une personne morale.
De fonctionnement relativement proche du bail professionnel, c’est lors de son renouvellement que le bail mixte va être plus ou moins favorable aux différentes parties. Si le locataire peut prouver d’une occupation en résidence principale du local loué, il pourra prétendre au droit au renouvellement du contrat prévu en faveur des locataires occupant au moins en partie les lieux à usage d’habitation.
Le bail dérogatoire
S’il ne dépasse pas 3 ans, le bail dérogatoire sera conclu pour une durée fixée d’un commun accord écrit entre bailleur et locataire. Plus souple que le bail commercial, il présente des avantages certains pour les deux parties.
Durée du bail dérogatoire. Fixée librement entre les parties et dûment mentionnée aux clauses du contrat, elle n’a pas de durée minimale. A noter toutefois que le bail dérogatoire n’est pas applicable aux locations saisonnières.
Renouvellement du bail dérogatoire. Il est envisageable, sans dépassement d’une durée totale de 3 ans. Dans ce cas, il reprend le régime du bail commercial classique.
Résiliation du bail dérogatoire. Elle ne peut intervenir en cours de bail, le preneur ayant l’obligation de respecter le terme prévu au contrat.
Le bail dérogatoire peut représenter de vrais atouts, pour les deux parties. En réduisant de manière significative la durée globale du contrat, le propriétaire ne s’engage pas sur un terme long. Par ailleurs le versement de l’indemnité d’éviction ne s’applique pas en cas de non renouvellement. Le locataire de son côté bénéficie d’une vraie souplesse pour un début d’activité, ou en cas d’incertitude sur une évolution rapide en terme de locaux (effectifs, type d’activité)
La convention d’occupation précaire
Parfois confondue avec le bail dérogatoire, la convention d’occupation précaire ne relève pas de dispositions légales. Elle se caractérise par la possibilité du propriétaire de faire cesser l’occupation à tout moment. Il ne s’agit donc pas d’un bail. Par conséquent, le bénéficiaire d’une convention d’occupation précaire n’est pas considéré comme un locataire, mais simplement un occupant. Il doit payer à ce titre une redevance et non un loyer.
